Venta
Ceder al comprador sus derechos de fideicomisario (cesión de derechos fideicomisarios), o pedir al banco que transmita la propiedad al comprador o a un nuevo fideicomiso. Las dos opciones se hacen ante notario.
Por qué importa
Es la transmisión legal. El notario retiene el impuesto sobre la ganancia.
Quién le ayuda
Un notario, el banco y el abogado del comprador.
Qué hacer: Elija cómo vender: ceder sus derechos de fideicomisario o pedir al banco que transmita la propiedad.
Documentos
- La escritura, las constancias de no adeudo y el certificado de libertad de gravámenes, el comprobante de su costo de adquisición (escritura de compra, facturas de construcción con CFDI) y su RFC o CURP.
Costos Estimación
- Vendedor no residente: 25% del precio bruto sin deducciones, o 35% de la ganancia neta. Si la venta consta en escritura pública, no necesita representante legal en México para elegir la opción del 35%; el notario calcula y retiene el impuesto (LISR art. 160).
- Cómo se calcula la ganancia (LISR arts. 119 a 124): 1. Empiece con el precio de venta.
- Vendedor residente fiscal en México que vende su casa habitación: exento hasta 700,000 UDIS del precio de venta (≈MXN 6.2M con el valor de la UDI de oct 2026, ≈MXN 8.86), siempre que la venta sea ante notario y no haya usado la exención en los 3 años anteriores (LISR art. 93, fr. XIX). Lo que pase del límite paga impuesto en proporción.
- Si el fideicomiso se extingue, el banco debe enviar a la SRE un aviso de extinción dentro de 40 días hábiles.
Solo estimaciones. Pida cotizaciones por escrito.
Errores comunes
- Las facturas de construcción sin CFDI no se pueden deducir.
- Un precio de compra declarado por debajo de lo real aumenta su ganancia.
- Construcción no registrada (paso 4.31).
- La trampa del precio bajo en la escritura: si su escritura de compra muestra un precio menor al que pagó, su costo de adquisición es menor y la ganancia gravable al vender es mayor. No acepte declarar de menos.
- Obtenga su RFC al comprar, no al vender (paso 6.8), y pida facturas CFDI de todo lo que construya, para que las deducciones estén listas cuando venda.
Frases útiles
- ¿Qué ISR se retendrá por la enajenación y qué deducciones puedo acreditar?
Términos
Fuentes
- LISR (Diputados) (revisado 2026-10)
- Banxico (revisado 2026-10)
- IDC, Nov 2025 (revisado 2026-10)
- SAT – notario guidance
- SRE (revisado 2026-10)
Confirme los detalles de su caso con su notario o abogado.
Preguntas frecuentes
¿Qué impuesto pago al vender?
ISR sobre la ganancia, retenido por el notario. Los costos documentados y las mejoras facturadas lo reducen, y los residentes pueden calificar para la exención de casa habitación.