Comprar propiedad en Baja California Sur: preguntas y respuestas
Respuestas breves a lo que más preguntan los compradores. Cada una lleva al paso completo.
¿Un extranjero puede tener propiedad en Baja California Sur?
Sí. En la zona restringida, que abarca casi todo BCS, usted tiene la propiedad residencial mediante un fideicomiso bancario como fideicomisario, con derecho a usarla, rentarla, venderla y heredarla.
Confirme que aplica la zona restringida · Elija la fiduciaria
¿Qué es un fideicomiso?
Un fideicomiso bancario. Un banco mexicano tiene el título por usted y usted conserva los derechos de dueño. Es renovable y usted elige el banco.
Elija la fiduciaria · Plazo y renovación del fideicomiso
¿Cuánto dura un fideicomiso?
Los fideicomisos se otorgan hasta por 50 años y se pueden renovar. Registre la fecha de término en la app.
Plazo y renovación del fideicomiso
¿Debo usar una sociedad mexicana en lugar de un fideicomiso?
Una sociedad está pensada para negocio y tiene contabilidad y declaraciones mensuales. Para una casa personal, la mayoría usa fideicomiso. Compare ambas con un abogado y un contador.
Fideicomiso o sociedad mexicana: cómo tener la propiedad · Otras figuras que le ofrecerán: arrendamiento, sociedad mexicana, prestanombres
¿Qué es la tierra ejidal?
Tierra dotada a una comunidad (ejido) bajo la ley agraria. Los extranjeros no pueden tener derechos ejidales. Primero debe convertirse en propiedad privada mediante el dominio pleno e inscribirse en el Registro Público.
Identifique el régimen de la tierra: ejido o propiedad privada · Ruta ejidal: de parcela ejidal a propiedad privada que usted pueda comprar · Revisión a fondo de ejido: dominio pleno, PROCEDE/FANAR y el expediente del RAN
¿Cómo sé si un lote es ejidal?
Pida el título y el folio del Registro Público, y consulte la base PHINA del RAN. Un abogado debe confirmar toda la cadena.
Identifique el régimen de la tierra: ejido o propiedad privada · Revisión a fondo de ejido: dominio pleno, PROCEDE/FANAR y el expediente del RAN
¿Es segura una 'cesión de derechos' en tierra ejidal?
No, para un comprador extranjero no es propiedad. Espere a que el terreno tenga dominio pleno, se cancele la inscripción en el RAN y exista un título privado inscrito.
Ruta ejidal: de parcela ejidal a propiedad privada que usted pueda comprar · Revisión a fondo de ejido: dominio pleno, PROCEDE/FANAR y el expediente del RAN · Fraudes y señales de alerta
¿Qué es el derecho del tanto?
El derecho de preferencia de familiares y ejidatarios en la primera venta de una antigua parcela ejidal. Omitirlo puede anular la venta.
Revisión a fondo de ejido: dominio pleno, PROCEDE/FANAR y el expediente del RAN
¿Qué es la ZOFEMAT?
La zona federal marítimo terrestre, en general los primeros 20 m desde la pleamar. Nadie es dueño; solo se puede tener una concesión para usarla.
Zona federal de playa (ZOFEMAT) · Revisión de propiedades costeras: ZOFEMAT, restricciones, erosión y acceso a la playa · Mantener y renovar una concesión de zona federal de playa (ZOFEMAT)
¿Necesito concesión para mi terraza frente al mar?
Si está en la zona federal, sí. Revise la línea del levantamiento y cualquier concesión existente antes de comprar.
Revisión de propiedades costeras: ZOFEMAT, restricciones, erosión y acceso a la playa · Mantener y renovar una concesión de zona federal de playa (ZOFEMAT)
¿Qué hace un notario?
El notario público es un abogado nombrado por el estado que redacta la escritura, revisa el título, calcula y cobra impuestos e inscribe la venta. No es igual a un notary de EE. UU.
¿Necesito además mi propio abogado?
Es muy recomendable. El notario es imparcial; su abogado trabaja solo para usted en la revisión y los contratos.
Arme su equipo y su plan de revisión previa
¿Cuánto son los gastos de cierre?
Las estimaciones suelen estar alrededor de 4% a 7% del precio en BCS, incluyendo ISABI, notario, avalúo, registro, fideicomiso y permiso. Pida al notario un presupuesto detallado.
Gastos totales de cierre · Gastos de cierre por municipio (los cinco)
¿Qué es el ISABI?
El impuesto municipal sobre adquisición que paga el comprador, fijado en la ley de ingresos de cada municipio. Suele ser de unos puntos porcentuales sobre el mayor entre precio y avalúo.
Avalúo e impuesto sobre adquisición (ISAI / ISABI) · Gastos de cierre por municipio (los cinco)
¿El ISABI es igual en todos los municipios?
No. La Paz, Los Cabos, Comondú, Loreto y Mulegé fijan su tasa y reglas cada año.
Gastos de cierre por municipio (los cinco)
¿Por qué importa el avalúo?
El ISABI se cobra sobre el mayor entre el precio y el avalúo, y el avalúo también respalda su costo de adquisición.
Avalúo e impuesto sobre adquisición (ISAI / ISABI)
¿Debo declarar un precio menor para ahorrar impuestos?
No. Es ilegal y eleva su ISR por ganancia al vender.
Gastos de cierre por municipio (los cinco) · Vender: ISR por la ganancia y la exención de casa habitación
¿Cuánto tarda el cierre?
A menudo de 1 a 3 meses tras la promesa de compraventa, según el permiso, los certificados y la agenda del notario (estimación).
Oferta y contrato de promesa de compraventa · Firma de la escritura (escritura de fideicomiso)
¿Tengo que estar en México para firmar?
No siempre. Puede firmar mediante un poder, con apostilla y traducción según se requiera.
Si un comprador no puede asistir al cierre: poder, apostilla y traducción
¿Qué es el escrow y lo necesito?
Una compañía de escrow guarda los fondos hasta que se cumplen las condiciones. Es opcional pero común en compras transfronterizas.
¿Cómo evito el fraude en transferencias?
Nunca confíe en cambios de instrucciones por correo. Confirme los datos por teléfono con un número que ya conozca.
Mover el dinero: tipo de cambio, transferencias y pago en el cierre
¿Puedo pagar en efectivo?
Las reglas contra el lavado de dinero limitan el efectivo en operaciones inmobiliarias. Use transferencias documentadas.
Mover el dinero: tipo de cambio, transferencias y pago en el cierre
¿Necesito RFC para comprar?
Muchos notarios lo piden. Aunque no sea obligatorio, ayuda después para rentar o vender.
CURP y RFC para compradores extranjeros: cuándo los necesita · Clave de población e identificación fiscal (CURP y RFC)
¿Qué es el certificado de libertad de gravámenes?
Un certificado del registro que muestra si la propiedad tiene hipotecas, embargos o gravámenes.
Certificado de libertad de gravámenes
¿Puedo comprar en preventa de forma segura?
Revise antes el título del terreno del desarrollador, los permisos, el contrato registrado ante PROFECO y las garantías de pago.
¿Qué debo revisar en un condominio?
El régimen de condominio, el reglamento, las actas recientes, el presupuesto, el fondo de reserva, las reglas de renta y la constancia de no adeudo.
Condominio o terreno (y casa) · Revisión del régimen de condominio: reglamento, cuotas, reservas y reglas de renta
¿Hay agua en mi lote?
Pida una carta de factibilidad al organismo de agua municipal. Muchas zonas dependen de cisterna y pipas.
Agua · Servicios por localidad: agua, luz, drenaje e internet antes de comprar
¿Cuánto cuesta llevar luz a un lote?
CFE cotiza las extensiones caso por caso. Los lotes remotos pueden salir caros; compare con solar aislado.
Acceso por camino y cercanía a la red eléctrica · Servicios por localidad: agua, luz, drenaje e internet antes de comprar · Energía solar y sistemas aislados
¿Qué sigue después del cierre?
Inscripción en el RNIE, aviso a la SRE, revisión de la escritura inscrita, alta del predial y cambio de titular de servicios.
Inscripción en el RNIE (Registro Nacional de Inversiones Extranjeras) · Aviso de uso de permiso a la SRE · Revise la escritura inscrita y arme su expediente · Dé de alta el predial en su municipio y organice los pagos
¿Cuánto es el predial?
El predial suele ser bajo comparado con EE. UU. y Canadá, basado en el valor catastral. La mayoría de los municipios da descuento por pronto pago.
Predial, descuentos por pronto pago y pago desde el extranjero · Dé de alta el predial en su municipio y organice los pagos
¿Cuándo se paga el predial?
Cada año, con descuentos a menudo a inicio de año. Confirme las fechas de su municipio cada año.
Predial, descuentos por pronto pago y pago desde el extranjero · Dé de alta el predial en su municipio y organice los pagos
¿Dónde pago el predial?
En la tesorería de su municipio: en línea en La Paz y Los Cabos, o en las oficinas de Ciudad Constitución, Loreto o Santa Rosalía.
Dé de alta el predial en su municipio y organice los pagos
¿Qué es la anualidad del fideicomiso?
La cuota anual del banco por administrar su fideicomiso. No está regulada, así que compare bancos antes del cierre.
Anualidad del fideicomiso · Elija la fiduciaria
¿Quién hereda mi propiedad?
Los fideicomisarios sustitutos designados en su fideicomiso. Manténgalos al día y coordínelos con sus testamentos.
Fideicomisarios sustitutos y herencia · Testamentos: testamento mexicano frente a fideicomisarios sustitutos
¿Necesito un testamento mexicano?
A menudo se recomienda para bienes fuera del fideicomiso, como cuentas y vehículos. Consulte a un notario.
Testamentos: testamento mexicano frente a fideicomisarios sustitutos
¿Pago impuestos si rento mi propiedad?
Sí, aplican ISR e IVA, y BCS tiene un impuesto al hospedaje. Las plataformas retienen una parte; un contador se encarga del resto.
Rentas e impuestos · Rentas vacacionales: RFC, ISR, IVA e impuesto estatal al hospedaje
¿Qué impuesto pago al vender?
ISR sobre la ganancia, retenido por el notario. Los costos documentados y las mejoras facturadas lo reducen, y los residentes pueden calificar para la exención de casa habitación.
Venta · Vender: ISR por la ganancia y la exención de casa habitación
¿Por qué guardar facturas (CFDI)?
Comprueban sus costos y mejoras, lo que reduce el ISR al vender.
Vender: ISR por la ganancia y la exención de casa habitación · Contrato de obra y calendario de pagos
¿Necesito permiso para construir?
Sí: uso de suelo, alineamiento y licencia de construcción de Desarrollo Urbano de su municipio, firmados por un DRO.
Uso de suelo municipal · Alineamiento y número oficial · Licencia de construcción · Permisos de construcción por municipio: a dónde acudir en cada uno
¿Qué es un DRO?
El Director Responsable de Obra, un profesional acreditado que firma planos y responde de que la obra cumpla el reglamento.
Contrate arquitecto, DRO, gestor y contratistas · Inspecciones y bitácora de obra
¿A nombre de quién van los permisos?
De la fiduciaria, mediante un poder que le otorga a usted o a su representante.
Poder del banco para sus permisos (el banco es el titular de su propiedad)
¿Necesito permiso ambiental?
Los proyectos costeros, en áreas protegidas o grandes pueden requerir una manifestación de impacto ambiental (MIA).
Impacto ambiental (MIA federal ante SEMARNAT o estatal)
¿Tengo que registrar a los trabajadores de la obra?
Sí, la obra debe registrarse ante el IMSS. Asegúrese de que el contrato diga quién lo hace.
Seguro social de los trabajadores de la obra (IMSS) · Contrato de obra y calendario de pagos
¿Cuánto cuesta construir por m²?
Varía mucho según acabados y ubicación; vea los rangos estimados en el paso de presupuesto y pida varias cotizaciones.
Presupuesto: costo de construcción por m²
¿Cómo protejo mi casa de huracanes?
Construya con diseño contra viento, asegure antes de la temporada y tenga un plan con su cuidador para contraventanas y revisiones.
Temporada de huracanes y diseño contra viento · Seguro de casa (huracanes y sismos) · Ser propietario a distancia: administradores, cuidadores, invasores y preparación para huracanes
¿Puedo vivir en Baja con permiso de turista?
El permiso de visitante (FMM) permite estancias de hasta 180 días. Para vivir más tiempo, solicite residencia temporal o permanente.
Elija: visitante (FMM), residencia temporal o permanente
¿Cómo solicito la residencia?
Normalmente en un consulado de México en su país, comprobando ingresos o ahorros; luego canjea la visa por la tarjeta en el INM dentro de 30 días tras entrar.
Revise las cifras de solvencia económica 2026 de su consulado · Reúna documentos y agende la cita · Entre a México y haga el canje en el INM dentro de 30 días · Citas consulares en EE. UU. y Canadá, y oficinas del INM en BCS
¿Cuántos ingresos necesito para la residencia?
Cada consulado publica montos basados en múltiplos de la UMA que cambian cada año. Revise las cifras vigentes de su consulado.
Revise las cifras de solvencia económica 2026 de su consulado
¿Ser propietario me da la residencia?
El valor de la propiedad puede contar como solvencia en algunos consulados, pero ser dueño no otorga residencia por sí solo.
Cómo afecta la residencia la compra y la propiedad
¿Cuándo paso de temporal a permanente?
En general después de cuatro años como residente temporal, o antes en algunos casos como jubilados que califican.
Renovaciones, de temporal a permanente después de 4 años y aviso de cambios
¿Puedo manejar mi auto de EE. UU. o Canadá en Baja?
Sí, la península es zona libre. Para el interior necesita un permiso de importación temporal, que los residentes permanentes en general no pueden obtener.
Manejar su auto de EE. UU. o Canadá · Vehículos como residente: zona libre de Baja, permisos y placas
¿Puedo abrir una cuenta bancaria mexicana?
Los residentes normalmente pueden con tarjeta de residente, RFC y comprobante de domicilio; algunos bancos atienden a no residentes.
Abrir una cuenta bancaria en México · Bancos y transferencias
¿Debo reportar mi cuenta mexicana en mi país?
Las personas de EE. UU. pueden tener que presentar FBAR; las de Canadá, el formulario T1135. Consulte a su asesor fiscal.
Bancos y transferencias · Abrir una cuenta bancaria en México
¿Cómo traigo mi menaje de casa?
Los nuevos residentes pueden importar su menaje una vez conforme a las reglas de menaje de casa, con una lista aprobada por el consulado.
¿Puedo traer a mis mascotas?
Sí, perros y gatos se revisan al entrar. Lleve sus registros de salud.
¿Qué servicios de salud pueden usar los residentes?
Son comunes los seguros y hospitales privados; los residentes pueden inscribirse voluntariamente al IMSS en algunos casos.
Salud y seguros para residentes
¿Qué hago si alguien invade mi propiedad?
Actúe rápido con un abogado. La prevención, como un cuidador y el uso visible, es mucho más barata que el desalojo.
Ser propietario a distancia: administradores, cuidadores, invasores y preparación para huracanes
¿Qué pasa si contrato a una trabajadora del hogar o jardinero?
Las personas trabajadoras del hogar tienen derechos, incluidos el IMSS y el aguinaldo.
Si emplea personas en su casa (trabajadora del hogar, jardinero, cuidador)
¿Qué municipios cubre la app?
Los cinco de BCS: La Paz, Los Cabos, Comondú, Loreto y Mulegé.
Gastos de cierre por municipio (los cinco) · Dé de alta el predial en su municipio y organice los pagos · Permisos de construcción por municipio: a dónde acudir en cada uno
¿Esto es asesoría legal?
No. Es información general para ayudarle a prepararse. Confirme cada paso con su notario o abogado.
Arme su equipo y su plan de revisión previa
¿Los costos de la app son exactos?
No. Son estimaciones y rangos de fuentes públicas, y cambian cada año. Siempre pida cotizaciones por escrito.
¿Cuáles son los fraudes comunes?
Vender tierra ejidal como privada, títulos falsos, presión para anticipos en efectivo e instrucciones de pago cambiadas.
Descargue la app gratuita para iPhone: cada paso, su lista y sus fechas