Oferta y contrato de promesa de compraventa
El acuerdo por escrito que fija el precio, el depósito, la fecha de cierre, las condiciones (título, permisos, zonificación) y quién paga cada gasto.
Por qué importa
Asegura el trato, y su dinero, hasta que el notario hace el cierre.
Quién le ayuda
Su abogado lo redacta o lo revisa, y las dos partes lo firman.
Qué hacer: Firme una oferta por escrito con precio, depósito, fecha de cierre y condiciones.
Documentos
- Pasaportes, la búsqueda registral, el levantamiento topográfico y las instrucciones del depósito en garantía (escrow).
Qué contiene una oferta típica del MLS de BCS (lista de verificación)
- Partes y agentes, y la comisión (la paga el vendedor).
- Precio en dólares, que se asienta en la escritura en pesos, al tipo de cambio oficial SAT/DOF de la fecha de cierre. Todos los impuestos y derechos se calculan sobre esa cifra en pesos.
- Asiente el precio real completo. Es su costo base para el impuesto mexicano sobre la ganancia cuando venda (paso 5.9).
- Depósito inicial (de buena fe) en la cuenta de garantía (escrow) dentro de unos 5 días hábiles después de la aceptación, más la comisión del escrow. Es reembolsable hasta que usted libere las contingencias.
- Sus documentos dentro de 5 días hábiles: el formulario de identificación del cliente (KYC) firmado, el aviso de privacidad, el contrato de escrow firmado y dos identificaciones (pasaporte y licencia de conducir). Los datos de los beneficiarios se entregan a más tardar en la fecha límite del depósito.
- Contingencias (condiciones especiales): por ejemplo, una búsqueda de títulos en 14 días naturales y un deslinde topográfico en 10 días naturales, cada uno con 3 días adicionales para acordar una solución; si no, el trato se anula y se le devuelve el depósito.
- Depósito final dentro de 5 días hábiles después del aviso por escrito del notario de que la escritura está lista.
- Fecha de cierre "en o antes de" una fecha, prorrogada automáticamente por retrasos de la SRE, el notario, el banco o las oficinas de gobierno.
- Incumplimiento: si usted incumple después de liberar las contingencias, pierde el depósito. Si el vendedor incumple, usted recupera su dinero más una pena igual al depósito.
- Quién paga qué: el comprador paga la constitución del fideicomiso, el ISAI, el notario y los honorarios del abogado. El vendedor paga el impuesto sobre la ganancia, la cancelación del fideicomiso y las comisiones.
- Prorrateo del predial, las cuotas de mantenimiento (HOA) y el seguro a la fecha de cierre.
- Una revisión final del inmueble antes del cierre.
- Servicios: el vendedor conserva el contrato de CFE a su nombre hasta que usted cumpla los requisitos de RFC de CFE para transferirlo. Usted paga los recibos a partir del cierre.
- Idioma y firmas: las firmas electrónicas son válidas, y en caso de disputa prevalece la versión en español.
- Un plazo de vencimiento para la oferta y para cada contraoferta.
Contraofertas
cada ronda es un documento firmado aparte. Normalmente usted pone sus iniciales en la contraoferta del vendedor para confirmar que la recibió y después firma su propia contraoferta. Guarde un juego completo de cada versión.
- Si el vendedor es una empresa mexicana, la búsqueda registral y la escritura deben confirmar que la persona que firma tiene un poder vigente para vender en nombre de la empresa.
Costos Estimación
- Incluido en los honorarios del abogado.
Solo estimaciones. Pida cotizaciones por escrito.
Errores comunes
- No incluir una cláusula de salida por si fallan la revisión del título o la zonificación.
- No dejar por escrito que el vendedor paga su propio impuesto sobre la ganancia y deja el predial al corriente.
- No poner como condición el presupuesto por escrito del notario con la tasa vigente del ISAI.
Frases útiles
- Quisiera una condición para que el depósito sea reembolsable si se encuentran problemas de título.
- ¿Me podría enviar ventas comparables de los últimos 12 meses?
Términos
Confirme los detalles de su caso con su notario o abogado.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto tarda el cierre?
A menudo de 1 a 3 meses tras la promesa de compraventa, según el permiso, los certificados y la agenda del notario (estimación).