Revisión a fondo de ejido: dominio pleno, PROCEDE/FANAR y el expediente del RAN
Antes de pagar cualquier cosa por un terreno que alguna vez fue ejidal, compruebe toda la cadena: la parcela se midió y certificó (PROCEDE o FANAR), la asamblea ejidal aprobó el dominio pleno, el RAN canceló la inscripción agraria (baja) y el terreno ya tiene un título privado inscrito en el Registro Público de la Propiedad (RPPC).
Por qué importa
La tierra ejidal es común en Baja California Sur, incluso en la costa. Un certificado parcelario o una 'cesión de derechos' no es propiedad privada, y los extranjeros no pueden ser titulares de derechos ejidales directamente. Las fallas en esta cadena son una de las formas más comunes en que los compradores pierden dinero.
Quién le ayuda
Su abogado independiente obtiene el expediente del RAN y el folio del RPPC; el notario confirma que el título se puede transmitir. Usted mismo puede consultar el ejido en la base pública PHINA del RAN.
Documentos
- Certificado parcelario o título de solar, si existe
- Acta de asamblea ejidal que aprueba el dominio pleno, con lista de asistencia y quórum
- Constancia del RAN de la baja de la inscripción agraria
- Título de propiedad privado y su inscripción en el RPPC (folio real)
- Constancia de que se respetó el derecho del tanto en la primera venta
- Levantamiento topográfico que coincida con el plano del RAN
Lista de verificación, en orden
- Busque el ejido en PHINA y confirme que la parcela existe.
- Obtenga el certificado parcelario y el plano del RAN.
- Obtenga el acta de asamblea de dominio pleno; revise convocatoria, quórum y asistencia.
- Confirme la baja del RAN.
- Confirme un título privado inscrito en el RPPC, más un certificado de libertad de gravámenes.
- Confirme que se respetó el derecho del tanto en la primera venta.
- Solo entonces firme una promesa de compraventa.
Costos Estimación
- Revisión ejidal por abogado: a menudo alrededor de US$1,000 a 3,000 (estimación; pida cotización por escrito).
- Copias certificadas del RAN y del RPPC: derechos oficiales, normalmente una parte pequeña del total (estimación; consulte la tarifa vigente).
Solo estimaciones. Pida cotizaciones por escrito.
Errores comunes
- Pagar un anticipo por una 'cesión de derechos' o un certificado parcelario como si fuera un título.
- Actas de asamblea sin convocatoria correcta, quórum o representante de la Procuraduría Agraria, que pueden impugnarse después.
- Omitir el derecho del tanto: familiares y ejidatarios pueden reclamar después la nulidad de la venta.
- Tierras de uso común vendidas como si fueran una parcela.
- Linderos del plano del RAN que no coinciden con el terreno.
Frases útiles
- ¿La parcela ya se dio de baja en el RAN y está inscrita en el Registro Público?
- ¿Me permite ver el acta de asamblea que aprobó el dominio pleno?
- ¿Se respetó el derecho del tanto?
Términos
Confirme los detalles de su caso con su notario o abogado.
Preguntas frecuentes
¿Qué es la tierra ejidal?
Tierra dotada a una comunidad (ejido) bajo la ley agraria. Los extranjeros no pueden tener derechos ejidales. Primero debe convertirse en propiedad privada mediante el dominio pleno e inscribirse en el Registro Público.
¿Cómo sé si un lote es ejidal?
Pida el título y el folio del Registro Público, y consulte la base PHINA del RAN. Un abogado debe confirmar toda la cadena.
¿Es segura una 'cesión de derechos' en tierra ejidal?
No, para un comprador extranjero no es propiedad. Espere a que el terreno tenga dominio pleno, se cancele la inscripción en el RAN y exista un título privado inscrito.
¿Qué es el derecho del tanto?
El derecho de preferencia de familiares y ejidatarios en la primera venta de una antigua parcela ejidal. Omitirlo puede anular la venta.