Ruta ejidal: de parcela ejidal a propiedad privada que usted pueda comprar

Quién le ayuda

Su abogado o un investigador de títulos revisa cada etapa en el Registro Agrario Nacional (RAN) y en el Registro Público (RPPC). El notario confirma que el título se puede transmitir.

Las 8 etapas, en orden

1. Averigüe qué tipo de tierra ejidal es: parcela individual, tierra de uso común o solar urbano.
   • • Quién ayuda: su abogado
     • Prueba que debe pedir: la constancia del RAN que indica el tipo de tierra
2. Confirme que el ejido fue medido y que sus parcelas fueron asignadas (programas PROCEDE, FANAR o RRAJA).
   • • Quién ayuda: la asamblea ejidal y el RAN
     • Prueba que debe pedir: el acta inscrita de la asamblea de asignación (ADDAT) y el certificado parcelario
3. La asamblea ejidal aprueba el dominio pleno (el paso a propiedad privada).
   • • Quién ayuda: la asamblea ejidal, la Procuraduría Agraria y un notario
     • Prueba que debe pedir: el acta protocolizada ante notario e inscrita en el RAN
4. La parcela se da de baja del registro agrario y recibe un título de propiedad.
   • • Quién ayuda: el titular de la parcela y el RAN
     • Prueba que debe pedir: el título de propiedad de origen parcelario
5. El título se inscribe en el Registro Público de la Propiedad (RPPC). A partir de ahí la tierra es privada.
   • • Quién ayuda: el titular o un notario
     • Prueba que debe pedir: los datos de inscripción en el RPPC (un nuevo folio real)
6. El terreno se registra en Catastro, la oficina del impuesto predial.
   • • Quién ayuda: el titular
     • Prueba que debe pedir: la clave catastral y los recibos del predial
7. Se cumplen las reglas de la primera venta: el derecho del tanto (art. 84), el precio mínimo (art. 86) y el derecho de preferencia del gobierno (art. 89).
   • • Quién ayuda: el vendedor, el comisariado ejidal y el notario
     • Prueba que debe pedir: la constancia del comisariado, un avalúo y los avisos al gobierno
8. Solo entonces: su fideicomiso o su escritura (Fase 2).
   • • Quién ayuda: el notario y el banco fiduciario
     • Prueba que debe pedir: su escritura

Qué es la tierra ejidal

• El ejido (núcleo de población ejidal) es una comunidad que recibió tierras del gobierno federal con la reforma agraria. Sus tierras se inscriben en el Registro Agrario Nacional (RAN), que es federal, y no en el Registro Público del estado.
• ¿Quién es quién?
  • Ejidatarios: los miembros con derechos ejidales (art. 12). Lo acredita un certificado parcelario o un certificado de derechos de uso común (art. 16).
  • Avecindados: mexicanos mayores de edad que han vivido un año o más en el ejido y a quienes la asamblea reconoce como tales (art. 13).
  • Posesionarios: personas a quienes la asamblea reconoce la posesión de una parcela sin ser ejidatarios.
  • Órganos del ejido: la asamblea (todos los ejidatarios; es la máxima autoridad), el comisariado ejidal (el órgano que ejecuta) y el consejo de vigilancia (el órgano que supervisa).
• Tres tipos de tierra ejidal (art. 44):
  • Tierras parceladas: parcelas individuales. El ejidatario tiene los derechos de uso y solo puede vender esos derechos a otros ejidatarios o avecindados (art. 80) mientras no se adopte el dominio pleno.
  • Tierras de uso común: tierra que se usa en común. Es inalienable: no se puede vender, salvo cuando se aporta a una sociedad conforme al art. 75 (arts. 73 a 75). La asamblea puede convertir tierra de uso común en parcelas, con las formalidades especiales de la etapa E3.
  • Tierras para el asentamiento humano: la zona del poblado. Su núcleo es inalienable (art. 64), pero los solares urbanos individuales (los lotes de vivienda de la zona urbanizada) son propiedad plena de sus titulares una vez que el RAN los titula y se inscriben en el RPPC (arts. 68 y 69).

Por qué un extranjero no puede comprar tierra ejidal directamente

• Solo un mexicano puede ser ejidatario (art. 15) o avecindado (art. 13), así que un extranjero no puede tener derechos ejidales.
• En la zona restringida, un extranjero solo puede tener tierra mediante un fideicomiso (paso 2.2), y un fideicomiso solo puede tener propiedad privada. Primero la tierra debe salir del régimen agrario (etapas E3 a E5).
• Una «venta» de derechos ejidales a un extranjero (cesión de derechos) no lo hace propietario y se puede anular. Vea las señales de alerta más abajo.

La certificación y la asamblea de dominio pleno

• Certificación: primero se miden las tierras del ejido y se asignan sus parcelas en una Asamblea de Delimitación, Destino y Asignación de Tierras (ADDAT, art. 56). Esto se hizo en todo el país con el PROCEDE (1993–2006). Le siguieron el FANAR (2007–2015) y el RRAJA (desde 2016) para los ejidos que aún no estaban regularizados. Después, el RAN entrega a cada ejidatario su certificado parcelario. Una asignación que nadie impugna dentro de los 90 días naturales siguientes a la asamblea queda firme (art. 61).
• La asamblea de dominio pleno (arts. 23 fr. IX, 24 a 28, 31 y 81):
  • Solo puede celebrarse cuando la mayoría de las parcelas del ejido ya fueron delimitadas y asignadas (art. 81).
  • Convocatoria: por escrito, colocada en lugares visibles del ejido por lo menos un mes antes de la reunión (art. 25).
  • Quórum: en primera convocatoria, al menos tres cuartas partes de los ejidatarios; en segunda convocatoria, al menos la mitad más uno (art. 26).
  • Votación: dos terceras partes de los asistentes (art. 27).
  • Asistencia obligatoria: un representante de la Procuraduría Agraria y un fedatario público (normalmente un notario). Sin ellos la asamblea es nula (art. 28).
  • Acta: protocolizada ante notario, firmada por el representante de la Procuraduría Agraria e inscrita en el RAN (art. 31).
  • Las mismas formalidades se aplican para convertir tierra de uso común en parcelas (art. 23 fr. X).
  • La ley no exige un abogado agrario particular, pero es muy recomendable tanto para el vendedor como para el comprador.

La baja en el RAN y el título de propiedad

• Después de la asamblea, cada titular decide por su cuenta cuándo adopta el dominio pleno. Entonces solicita al RAN que dé de baja la parcela del registro agrario (baja), y el RAN expide un título de propiedad (art. 82).
• Desde que el RAN da de baja la parcela, la tierra deja de ser ejidal y se rige por el derecho civil común (art. 82), salvo las reglas de la primera venta de la etapa E7.
• Que un titular adopte el dominio pleno no cambia el régimen del resto del ejido (art. 83).
• Trámite y costo: trámite del RAN SEDATU-04-015, que se resuelve en hasta 60 días hábiles; el derecho federal por un título de propiedad de origen parcelario es de MXN 372.15 (Ley Federal de Derechos, art. 187, B-III).

Primera inscripción en el RPPC y después en Catastro

• El título de propiedad debe inscribirse en el RPPC del lugar donde está la tierra (art. 82). Esa primera inscripción abre el folio real de la propiedad y es el inicio de la cadena de títulos privados que revisará su búsqueda registral.
• Después, el titular registra el terreno en Catastro para obtener la clave catastral y empezar a pagar el predial.
• Costo: los derechos registrales del estado según la Ley de Derechos y Productos de BCS (paso 2.18) y los derechos catastrales del municipio; el monto exacto para la primera inscripción de un título agrario: confírmelo localmente.

Reglas de la primera venta: arts. 84, 86 y 89

Estas reglas se aplican a la primera venta después del dominio pleno a alguien de fuera del ejido. Las ventas posteriores siguen las reglas comunes, pero su búsqueda registral debe comprobar que la primera venta las cumplió.

• **Art. 84, derecho del tanto (derecho del tanto):**
  • Quiénes lo tienen, en este orden: los familiares del vendedor; quienes trabajaron la parcela más de un año; los ejidatarios; los avecindados; y el propio ejido.
  • Tienen 30 días naturales desde el aviso para igualar la oferta.
  • El aviso entregado al comisariado ejidal ante dos testigos o ante notario vale como aviso para todos ellos, y el comisariado debe publicar en lugares visibles del ejido la lista de lo que se vende.
  • Si dos personas igualan la misma oferta, el comisariado hace un sorteo ante notario (art. 85).
  • Si no se dio el aviso, la venta se puede anular (art. 84).
• Art. 86, precio mínimo: la primera venta debe hacerse por lo menos al precio de referencia que fije el INDAABIN (el organismo federal de avalúos) o un banco mediante avalúo. El vendedor no paga impuestos ni derechos federales por ella.
• Art. 89, derecho de preferencia del gobierno: si la tierra está en una zona declarada como reserva para el crecimiento urbano en un plan municipal de desarrollo urbano, el estado y el municipio tienen preferencia cuando se vende a extranjeros, conforme a la Ley General de Asentamientos Humanos. Esa ley (art. 84) obliga al propietario, al notario o a la autoridad a avisar al estado y al municipio del precio, y les da 30 días naturales para ejercer el derecho.

Cómo comprobar que se cumplió (documentos que debe pedir)

Pida a su abogado o a su investigador de títulos que reúna y revise lo siguiente:

• Del RAN (trámite SEDATU-04-051; derecho federal de MXN 195.29 por constancia, LFD art. 187):
  • una constancia de inscripción de la parcela y del título de dominio pleno;
  • el historial registral de la parcela (certificados anteriores, traspasos y la baja);
  • copias certificadas del acta de la ADDAT y del acta de la asamblea de dominio pleno, y de cualquier asamblea que haya convertido tierra de uso común en parcelas;
  • el plano de la parcela (las copias certificadas de planos se cobran por hoja).
  • El historial y los planos generales del ejido se pueden consultar en el sistema público PHINA del RAN (phina.ran.gob.mx).
• Del vendedor o de la escritura de la primera venta: la constancia del comisariado de que se avisó del derecho del tanto y nadie lo ejerció (art. 84); el avalúo (art. 86); y los avisos al estado y al municipio, o la prueba de que no hacían falta (art. 89).
• Del RPPC: la primera inscripción del título de propiedad y cada escritura posterior (paso 1.6).
• Revisión de juicios: pida a su abogado que busque demandas ante el Tribunal Unitario Agrario que corresponde al ejido (por ejemplo, impugnaciones de la asamblea o de la asignación de la parcela).
• Linderos: compare el plano del RAN, el título de propiedad, la descripción del RPPC y la de Catastro con un levantamiento topográfico nuevo (paso 1.15).
• Cinco preguntas antes de dar cualquier anticipo por tierra que fue ejidal:
  1. ¿Hay un título de propiedad inscrito en el RPPC, y la parcela aparece **dada de baja (baja) en el RAN**?
  2. ¿La asamblea de dominio pleno se celebró con el quórum especial, un notario y un representante de la Procuraduría Agraria, y está inscrita en el RAN?
  3. En la primera venta fuera del ejido, ¿existe la constancia del comisariado sobre el derecho del tanto (art. 84) y un avalúo (art. 86)?
  4. ¿La tierra estaba en una reserva de crecimiento urbano declarada? Si así era, ¿se avisó al estado y al municipio (art. 89)?
  5. ¿El plano del RAN, el título, el RPPC, Catastro y un levantamiento nuevo describen la misma parcela? ¿Hay alguien en posesión de ella?
  • Si alguna respuesta es «no» o «no se sabe», no pague hasta que su abogado lo resuelva, o pague solo mediante un depósito en garantía (escrow).

Si no se cumplió un requisito (riesgos y soluciones)

Esta es información general. Pida a un abogado agrario o inmobiliario mexicano que evalúe la cadena de títulos de su caso.

• No se cumplió el art. 84: la ley dice que la venta se puede anular. Quienes tenían el derecho del tanto son quienes tendrían que demandar. Pregunte a su abogado por los plazos de prescripción, si se protege al comprador de buena fe y si se puede obtener del comisariado una renuncia o una ratificación.
• No se cumplió el art. 86: una venta por debajo del precio de referencia es un defecto de la primera venta. Pregunte si eso afecta hoy su título.
• No se cumplió el art. 89: la Ley Agraria no dice cuál es la consecuencia. El riesgo depende de si la tierra de verdad estaba en una reserva de crecimiento urbano declarada cuando se hizo la primera venta. Si no había plan de desarrollo urbano, no había reserva ni nadie a quién avisar. Soluciones por las que puede preguntar:
  • una opinión jurídica sobre si el art. 89 se aplicaba en la fecha de la primera venta;
  • una carta del municipio o del estado que confirme que la tierra no estaba en una reserva declarada en ese momento, o que no reclama el derecho de preferencia;
  • un seguro de título que cubra el problema (muchas aseguradoras no lo cubren);
  • un precio o unas condiciones del contrato que reflejen el riesgo que queda.

Señales de alerta en tierra de origen ejidal

• Le ofrecen una cesión de derechos ejidales (a usted o a un prestanombres mexicano) en lugar de un título privado inscrito.
• La parcela sigue en el RAN (sin título de propiedad y sin baja), o le dicen que el «dominio pleno está en trámite».
• Se venden lotes en tierra de uso común.
• La asamblea se hizo sin representante de la Procuraduría Agraria o sin notario, o las actas no están inscritas en el RAN.
• Los datos no coinciden: el plano del RAN, el título, la descripción del RPPC, Catastro y el terreno real tienen superficies o linderos distintos.
• Hay juicios pendientes en el Tribunal Agrario, o vecinos o ejidatarios que reclaman la parcela.
• No hay prueba del aviso del derecho del tanto en la primera venta.
• El vendedor asegura que la tierra ejidal «se puede meter a un fideicomiso» antes de estar titulada.

Plazos típicos y costos estimados

• Convocatoria a la asamblea (dominio pleno o cambio de destino de la tierra). Plazo: al menos 1 mes antes de la reunión. Costo: gastos de la asamblea (notario, logística); no hay cifra publicada.
• Plazo para impugnar la asignación de parcelas. Plazo: 90 días naturales. Costo: —
• Título de propiedad del RAN (SEDATU-04-015). Plazo: hasta 60 días hábiles. Costo: MXN 372.15 de derecho federal.
• Constancias del RAN (SEDATU-04-051). Plazo: varía según la oficina. Costo: MXN 195.29.
• Derecho del tanto (art. 84). Plazo: 30 días naturales desde el aviso. Costo: notario o testigos; no hay cifra publicada.
• Derecho de preferencia del gobierno (art. 89 / LGAHOTDU art. 84). Plazo: 30 días naturales desde el aviso. Costo: —
• Avalúo (art. 86). Plazo: de días a semanas. Costo: honorarios del banco o del INDAABIN; no hay cifra publicada.
• Primera inscripción en el RPPC y en Catastro. Plazo: semanas. Costo: derechos estatales y municipales; confírmelos localmente.
• Conversión completa, si la parcela aún no se convierte. Plazo: de meses a años. Costo: honorarios del abogado y del notario; pida presupuestos por escrito.

Derechos según la Ley Federal de Derechos (texto de la Cámara de Diputados, última reforma DOF 07-11-2025). Plazos según la Ley Agraria y las fichas de trámite del RAN. Última verificación: oct 2026.

Oficinas

• Registro Agrario Nacional (RAN): registro agrario, constancias y títulos; tiene oficina estatal en BCS. gob.mx/ran; PHINA.
• Procuraduría Agraria: el organismo federal que asesora a los miembros del ejido y debe asistir a las asambleas de dominio pleno. gob.mx/procuraduria-agraria.
• Tribunales Agrarios (Tribunal Unitario Agrario): los tribunales que resuelven conflictos agrarios. tribunalesagrarios.gob.mx.
• INDAABIN: avalúos federales (art. 86). gob.mx/indaabin.

Frases útiles

• "¿La parcela sigue inscrita en el RAN o ya tiene título de propiedad inscrito en el RPPC?"
• "¿Podría solicitar la constancia del RAN y el historial registral de la parcela?"
• "¿Se notificó el derecho del tanto? ¿Existe constancia del comisariado ejidal?"
• "¿Se cumplió el artículo 89? ¿Qué riesgo existe si no se cumplió?"
• "¿Existe algún juicio ante el Tribunal Agrario sobre esta parcela?"

Términos

• ADDAT
• Avecindado
• Baja (del RAN)
• Catastro / clave catastral
• Certificado parcelario
• Cesión de derechos (ejidales)
• Comisariado ejidal / consejo de vigilancia
• Derecho del tanto

Fuentes

• Ley Agraria, last reform DOF 14-11-2025 (Diputados) (revisado 2026-10)
• Ley Agraria, last reform DOF 14-11-2025 (Diputados) (revisado 2026-10)
• Constitution, art. 27 (revisado 2026-10)
• Ley Agraria, last reform DOF 14-11-2025 (Diputados) (revisado 2026-10)
• ASF audit report on PROCEDE/FANAR (revisado 2026-10)
• Ley Agraria, last reform DOF 14-11-2025 (Diputados) (revisado 2026-10)
• RAN – SEDATU-04-015
• Ley Federal de Derechos, art. 187 (Diputados) (revisado 2026-10)
• Ley Agraria, last reform DOF 14-11-2025 (Diputados) (revisado 2026-10)
• LGAHOTDU (Diputados) (revisado 2026-10)
• phina.ran.gob.mx (revisado 2026-10)
• RAN – trámites y servicios (revisado 2026-10)
• DOF – RAN simplification agreement (revisado 2026-10)
• LFD art. 187 (Diputados) (revisado 2026-10)
• gob.mx/ran (revisado 2026-10)
• PHINA (revisado 2026-10)
• gob.mx/procuraduria-agraria (revisado 2026-10)
• tribunalesagrarios.gob.mx
• gob.mx/indaabin (revisado 2026-10)

Confirme los detalles de su caso con su notario o abogado.

Preguntas frecuentes

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