Paso a Paso Baja

Estudio de títulos (búsqueda registral)

Una revisión de la cadena de propietarios, de cualquier anotación y del derecho del vendedor a vender, hecha a partir del folio del RPPC (el folio real, el expediente de la propiedad en el registro).

Por qué importa

Es la única forma de saber quién es de verdad el dueño de la propiedad y si se puede transmitir.

Quién le ayuda

Su abogado o una empresa de investigación de títulos, que trabaja en el Registro Público de la Propiedad y del Comercio (RPPC) de Baja California Sur. Hay oficinas en La Paz y en Los Cabos.

Qué hacer: Pida a su abogado que revise la cadena de propietarios y el derecho del vendedor a vender.

Documentos

Qué debe incluir un buen informe de búsqueda registral (lista)

  1. Ubicación y descripción legal: medidas, linderos y superficie tal como están inscritos, con la recomendación de confirmarlos con un levantamiento topográfico.
    1. Propietario registral y la escritura inscrita que lo respalda.
    2. Cadena de títulos hasta el origen. Si fue tierra ejidal: la creación del ejido, la asamblea que parceló la tierra, el título agrario (título de propiedad) del RAN y su inscripción en el RPPC.
    3. Gravámenes y limitaciones inscritos. Lo ideal: «libre de todo gravamen inscrito».
    4. Cumplimiento agrario en la primera venta de tierra que fue ejidal:
      • Art. 84 de la Ley Agraria: se avisó del derecho del tanto (derecho del tanto);
      • Art. 86: se hizo un avalúo bancario o comercial;
      • Art. 89: se ofreció el derecho de preferencia (derecho de preferencia) al municipio y al estado.
      • Vea el paso 1.4 (E7 a E9): qué significa cada uno, cómo comprobarlo y qué pasa si no se cumplió.
    5. **Lo que el informe no cubre:** deudas no inscritas (impuestos, cuotas de condominio, servicios), las reglas para propietarios extranjeros, la zonificación y las reglas de construcción, los linderos físicos y los temas ambientales o de ZOFEMAT. Cada uno necesita su propia revisión (pasos 1.8 a 1.15).
    6. Requisitos del seguro de título, si quiere una póliza. Normalmente: una solicitud y copia del pasaporte, un certificado de libertad de gravámenes original, una constancia de no adeudo de predial y declaraciones firmadas del vendedor de que no hay juicios pendientes, no ha dado opciones ni derechos de preferencia a otras personas y no hay invasores.

Seguro de título

Un fideicomiso no protege el título. El banco solo tiene y administra la propiedad, y el notario solo da fe de la escritura. Una póliza de seguro de título es la principal protección contra defectos en la cadena de títulos. Es opcional. Ningún regulador publica las primas; fuentes del mercado citan alrededor del 0.5–1% del valor asegurado como prima única (México-Invest), y corredores de Los Cabos citan ~0.5–0.7%, o unos US$1,000–2,500 para una casa típica (fuentes secundarias, oct 2026). Aseguradoras de Estados Unidos (por ejemplo, Stewart, First American y Fidelity) emiten pólizas en México. Es común que las pólizas excluyan los reclamos ejidales y agrarios, así que lea las exclusiones. Pida una cotización por escrito. Última verificación: oct 2026.

Costos Estimación

Solo estimaciones. Pida cotizaciones por escrito.

Errores comunes

Frases útiles

Términos

Fuentes

Confirme los detalles de su caso con su notario o abogado.

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