Paso a Paso Baja

Comprar y construir en Todos Santos, Baja California Sur

Todos Santos pertenece al municipio de La Paz. Sus permisos, predial, impuesto de adquisición y agua los atienden las oficinas de ese municipio.

Lo particular de Todos Santos

Impuesto de adquisición (ISABI): 3% tasa de ley (vigente desde 2026-01-01). Cómo se calcula
Rangos de costos locales: aún no disponibles. En la app los rangos aparecen solo cuando por lo menos 5 personas reportan el mismo concepto, y siempre son estimaciones.

Oficinas (La Paz)

Pasos para comprar

  1. Identifique el régimen de la tierra: ejido o propiedad privada
    Averigüe si el terreno es propiedad privada (inscrita en el Registro Público de la Propiedad del estado, el RPPC) o tierra ejidal (un régimen agrario comunal inscrito en el Registro Agrario…
  2. Estudio de títulos (búsqueda registral)
    Una revisión de la cadena de propietarios, de cualquier anotación y del derecho del vendedor a vender, hecha a partir del folio del RPPC (el folio real, el expediente de la propiedad en el…
  3. Certificado de libertad de gravámenes
    Un certificado oficial del RPPC que indica si la propiedad tiene hipotecas, gravámenes, embargos o anotaciones de demanda.
  4. Revisión de predial y catastro
    Confirmar que el predial está pagado y que el registro de Catastro coincide con la escritura: propietario, superficie y linderos.
  5. Agua
    Confirmar cómo le llegará el agua a la propiedad: red municipal, agua en pipa a una cisterna o un pozo.
  6. Servicios por localidad: agua, luz, drenaje e internet antes de comprar
    Confirme por escrito qué servicios llegan al lote y cuánto cuesta conectarse. El agua viene del organismo operador municipal (OOMSAPAS) donde hay red, o de pipas, pozos o desaladoras en…
  7. El notario público
    Un abogado nombrado por el estado que redacta la escritura y da fe de ella, verifica identidades, calcula y cobra los impuestos, y envía la escritura a inscribir.
  8. Elija la fiduciaria
    Un banco mexicano actúa como fiduciaria: tiene el título legal. Usted es el fideicomisario, con todos los derechos de usar, rentar, vender y heredar la propiedad.
  9. Avalúo e impuesto sobre adquisición (ISAI / ISABI)
    El impuesto municipal que paga el comprador al adquirir un inmueble (Impuesto Sobre Adquisición de Bienes Inmuebles). El notario lo calcula a partir de un avalúo.
  10. Gastos de cierre por municipio (los cinco)
    Los gastos de cierre en BCS son principalmente el impuesto sobre adquisición (ISABI) que fija cada municipio, los honorarios del notario, el avalúo, los derechos del registro, la apertura…
  11. Firma de la escritura (escritura de fideicomiso)
    Firmar la escritura pública en la que el vendedor transmite la propiedad al banco como fiduciaria en beneficio de usted, y se formaliza el contrato de fideicomiso.
  12. Dé de alta el predial en su municipio y organice los pagos
    Después del cierre, asegúrese de que el padrón catastral del municipio muestre al fideicomiso o a usted como propietario, obtenga su clave catastral y elija cómo pagar cada año: en línea…

Pasos para construir

  1. Contrate arquitecto, DRO, gestor y contratistas
    Arquitecto: diseña la casa. DRO (Director Responsable de Obra): un profesional con registro que firma los planos y responde legalmente por la obra, con corresponsables especializados cuando…
  2. Poder del banco para sus permisos (el banco es el titular de su propiedad)
    El titular es el banco, no usted, así que las licencias y los permisos se emiten a nombre de la fiduciaria. El banco firma cada solicitud o le otorga un poder a usted o a su gestor.
  3. Uso de suelo municipal
    La autorización municipal formal de que en el lote se permite una casa habitación unifamiliar, según el plan de desarrollo urbano. Se tramita después del dictamen estatal (paso 4.10).
  4. Agua, pozo y fosa séptica
    Asegurar el agua y el drenaje: una toma de la red, o una cisterna con agua en pipa, o un pozo con concesión; y una fosa séptica donde no hay drenaje.
  5. Alineamiento y número oficial
    Alineamiento: la línea oficial entre el lote y la calle, además de las restricciones o la ampliación de la vialidad que apliquen. Número oficial: el número oficial de la casa en la calle.
  6. Contrato de luz (CFE)
    Una solicitud de factibilidad eléctrica, un suministro provisional para la obra y, más adelante, el contrato definitivo (paso 4.29). Si instala paneles solares, también hay un contrato de…
  7. Licencia de construcción
    La licencia municipal de construcción.
  8. Conexión de agua y drenaje (OOMSAPAS)
    El contrato y la conexión (toma) con medidor del organismo de agua para la casa terminada, después de la factibilidad (paso 4.14).
  9. Permisos de construcción por municipio: a dónde acudir en cada uno
    La oficina de Desarrollo Urbano de cada municipio emite el uso de suelo, el alineamiento y la licencia de construcción conforme al reglamento estatal de construcciones y sus propias normas…

Preguntas frecuentes

¿Un extranjero puede tener propiedad en Baja California Sur?

Sí. En la zona restringida, que abarca casi todo BCS, usted tiene la propiedad residencial mediante un fideicomiso bancario como fideicomisario, con derecho a usarla, rentarla, venderla y heredarla.

¿Qué es la tierra ejidal?

Tierra dotada a una comunidad (ejido) bajo la ley agraria. Los extranjeros no pueden tener derechos ejidales. Primero debe convertirse en propiedad privada mediante el dominio pleno e inscribirse en el Registro Público.

¿Cómo sé si un lote es ejidal?

Pida el título y el folio del Registro Público, y consulte la base PHINA del RAN. Un abogado debe confirmar toda la cadena.

¿Qué es el ISABI?

El impuesto municipal sobre adquisición que paga el comprador, fijado en la ley de ingresos de cada municipio. Suele ser de unos puntos porcentuales sobre el mayor entre precio y avalúo.

¿Por qué importa el avalúo?

El ISABI se cobra sobre el mayor entre el precio y el avalúo, y el avalúo también respalda su costo de adquisición.

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Otros lugares

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